二三線城市樓市限購令即將出臺(tái)。
從溫州樓市一夜入秋不難看出政府推出的限制樓價(jià)上漲的政策初成效果, 二三線城市樓市限購令即將出臺(tái),這進(jìn)一步證明中國政府對(duì)控制中國樓價(jià)瘋狂上漲的決心.
記者16日獨(dú)家獲悉，住建部已經(jīng)下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購五大標(biāo)準(zhǔn)。這意味著住建部已經(jīng)在督促地方政府，預(yù)計(jì)8月份二三線城市限購令靴子落地。
住建部給出的新增限購城市名單的建議5條標(biāo)準(zhǔn)包括：其一，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市;其二，將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市;其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市;其四，位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市;其五，群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。
住建部建議，凡符合上述2條者就納入到限購范圍內(nèi)。
記者注意到，這五大標(biāo)準(zhǔn)為二三線城市限購指明方向，均有很強(qiáng)的操作性。僅第一條，至少就有10個(gè)城市名列其中。值得一提的是，本周四，國家統(tǒng)計(jì)局將發(fā)布7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，漲幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不“被迫”出臺(tái)限購政策。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在70個(gè)城市新建商品住宅指數(shù)中，明確限購的39個(gè)城市在6月份的同比漲幅平均為4.23%，非限購的31個(gè)城市的平均漲幅為4.66%，而限購最嚴(yán)格的京滬廣深四特大城市的同比漲幅僅為3.85%。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，限購依然是目前最有效的樓市調(diào)控手段，二三線城市限購令若在8月底前出臺(tái)，首先會(huì)壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”反彈，隨后二三線城市也將會(huì)步一線城市“量?jī)r(jià)齊跌”的后塵。
備受關(guān)注的“限購令”擴(kuò)軍方案，可能在本周內(nèi)塵埃落定。
按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況報(bào)告上交。而是否采取必要措施限購，也將包含在這份報(bào)告內(nèi)。但截至目前，官方尚未公布有關(guān)限購調(diào)整的任何信息。
有業(yè)內(nèi)人士根據(jù)住建部制定的五大限購標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了推測(cè)，若嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)，將有至少30個(gè)城市被納入最新的限購行列。
限購擴(kuò)容“已是板上釘釘”
住建部給出的“5條標(biāo)準(zhǔn)”分別是：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市;將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市;今年上半年成交量同比增幅較高的城市;外地人購房比例較高的城市;群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，這5條標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)在住建部此前下發(fā)給各地房地產(chǎn)主管部門的一項(xiàng)通知中，并強(qiáng)調(diào)，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。
江蘇省住建廳的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，監(jiān)管層在二三線城市實(shí)施限購政策“已是板上釘釘”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已推行“限購令”的城市有41個(gè)，其中35個(gè)為省會(huì)城市、直轄市和計(jì)劃單列市。多數(shù)分析認(rèn)為，樓市資金正在從限購城市轉(zhuǎn)向未限購的二三線城市，并成為推動(dòng)其房?jī)r(jià)過快上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>
30余城市或被圈定
盡管最新的限購名單尚未出爐，但按照住建部擬定的上述“5條標(biāo)準(zhǔn)”，已有專家對(duì)限購城市進(jìn)行推測(cè)。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉就表示，將有至少30個(gè)城市被納入限購行列。
張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，位于一線城市周邊的中小城市，如廊坊、昆山、中山、珠海等，很可能被納入限購行列。
同時(shí)，在外地人需求旺盛的城市中，位于山東沿海、海南等地的旅游城市同樣有可能納入限購行列。
此外，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在6月新建商品住宅價(jià)格同比漲幅較大的城市中，秦皇島、丹東、洛陽、岳陽、常德、遵義等城市或亦在“擴(kuò)限”之列。
事實(shí)上，在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)并有回落跡象的同時(shí)，多數(shù)未限購城市的房?jī)r(jià)仍然維持漲勢(shì)。北京中原地產(chǎn)對(duì)50個(gè)未“限購”二三線城市的調(diào)研結(jié)果顯示，今年上半年有26個(gè)城市的住宅成交量同比出現(xiàn)上升，下滑的僅13個(gè)，且價(jià)格無一出現(xiàn)下跌。其中部分原因就在于，一些城市承接了來自周邊限購城市的投資或自住需求。
中央地方“博弈”
但限購范圍的確定并非一蹴而就。張大偉同時(shí)表示，由于限購政策對(duì)樓市影響較大，具體的限購范圍和力度，還要取決于中央與地方的博弈結(jié)果。
有分析認(rèn)為，目前二三線城市正處于土地財(cái)政快速增長(zhǎng)期，在地方財(cái)政趨于緊張的大背景下，限購政策的推行難度并不小。
一位不愿具名的專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，從房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定、供地計(jì)劃的完成，到保障房建設(shè)軍令狀的簽訂，地方政府雖有意見，但最終均迎合了中央的調(diào)控思路。也即，在整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控中，地方政府的利益不斷被削弱。
他還表示，涉及此次限購城市的擴(kuò)軍，政策未必會(huì)嚴(yán)厲到底，最終的限購城市、限購力度有可能低于預(yù)期。
住建部正研究相關(guān)政策 使房地產(chǎn)去投機(jī)投資化
房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)性、不減弱的信號(hào)還在持續(xù)傳遞。記者從權(quán)威渠道獲悉，住建部正協(xié)同有關(guān)部門研究相關(guān)政策，使房地產(chǎn)去投機(jī)投資化，回歸到正常理性的軌道上來。
不過從目前情況來看，限購這一措施儼然已成房地產(chǎn)調(diào)控最為有效的手段之一。
住建部政策研究中心副主任王玨林向記者直言，限購政策強(qiáng)制介入市場(chǎng)雖然略顯“無情”，但是由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不完善，為了保證更多居民和消費(fèi)者的利益，限購“雖不合情，但合理”。
必須承認(rèn)的是，“限購措施是行政手段而非市場(chǎng)法制手段，在未來的時(shí)間里，還需建立起市場(chǎng)化的治本機(jī)制，將房地產(chǎn)調(diào)控納入市場(chǎng)和法治軌道上來。”王玨林說。
對(duì)此，記者從權(quán)威渠道獲悉，住建部正在協(xié)同有關(guān)部門研究相關(guān)政策，使房地產(chǎn)去投機(jī)投資化，回歸到正常理性的軌道上來。
另據(jù)王玨林透露，從以往的經(jīng)驗(yàn)看，在限購政策推進(jìn)初期會(huì)區(qū)別對(duì)待——對(duì)近期房?jī)r(jià)漲幅過快過高的幾個(gè)城市，相關(guān)部委提示和督促地方政府主動(dòng)出臺(tái)政策。如果地方政府遲遲不動(dòng)，而房?jī)r(jià)漲勢(shì)依舊，“不排除中央政府直接要求各地方政府出臺(tái)限購令的可能”。
限購或一輪緊似一輪 樓市調(diào)控著眼長(zhǎng)期長(zhǎng)效
二、三線城市限購必推無疑，且將從嚴(yán)，房地產(chǎn)調(diào)控毫無放松跡象。
本報(bào)記者16日獲悉，住建部日前已下發(fā)文件督促地方政府，預(yù)計(jì)距離新一輪“限購令”落地已為期不遠(yuǎn)。
據(jù)權(quán)威專家向記者透露，全國房?jī)r(jià)，特別是二、三線城市房?jī)r(jià)仍在不斷上漲，因此限購措施不但不會(huì)取消，而且可能至少延期至明年。
“5選2”從嚴(yán) 可操作性強(qiáng)
記者獲悉，近日住建部下發(fā)文件，進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求各省在8月20日之前將所轄各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況上報(bào)。文件中，住建部給出了新增限購城市名單的5條建議標(biāo)準(zhǔn)，并建議凡符合其中2條者就納入限購范圍。
記者仔細(xì)梳理發(fā)現(xiàn)，5大標(biāo)準(zhǔn)在指明限購方向的同時(shí)，均具備很強(qiáng)的操作性。
以第一條標(biāo)準(zhǔn)為例，即：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市。記者發(fā)現(xiàn)，符合該標(biāo)準(zhǔn)的二、三線城市至少達(dá)到10個(gè)。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份數(shù)據(jù)，沒有限購的二、三線城市房?jī)r(jià)存在上漲過快的趨勢(shì)，新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比/同比漲幅百分比(下同)均較高。其中，石家莊 (0.2/7.6)、長(zhǎng)沙(0.4/8.2)、烏魯木齊(0.4/9.2)、丹東(0.1/7.6)、洛陽(0.2/8.1)、牡丹江(0.1 /7.4)、蘭州(0.2/8.2)、昆明(0.2/6.7)、南昌(0.2/8.2)、沈陽(0.4/6.4)、西寧(0.1/7.2)和秦皇島 (0.1/7.7)等地漲幅最為明顯。
尤其值得注意的是，本周四，國家統(tǒng)計(jì)局將發(fā)布7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，漲幅若再名列前位，相關(guān)城市或不得不“被迫”出臺(tái)限購政策。
再看第三條標(biāo)準(zhǔn)，即：防止開發(fā)商將“限購令”變?yōu)?ldquo;促銷令”，借機(jī)推盤并推高房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)劍指畸形“高成交量”。
“從北京等率先限購的城市來看，在限購令傳出之前，開發(fā)商往往會(huì)借機(jī)推盤并推高房?jī)r(jià)，而住建部此時(shí)出臺(tái)上述限購標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)性非常強(qiáng)。” 一位業(yè)內(nèi)人士說。
再拿第四條標(biāo)準(zhǔn)來說，即：位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這幾乎是為北京、上海等一線城市周邊，房?jī)r(jià)上漲過快的城市量身定做的標(biāo)準(zhǔn)。
“不僅針對(duì)性強(qiáng)，而且跳出了所謂的二、三線城市范疇，可以說變相擴(kuò)大了限購范圍。”該人士指出。
限購或延續(xù) 力度不放松
而針對(duì)此前傳出的限購措施可能取消的消息，住建部政策研究中心副主任王玨林向本報(bào)記者表示，就目前的樓市情況來看，房?jī)r(jià)，特別是二、三線城市房?jī)r(jià)仍在不斷上漲，因此限購措施不但不會(huì)取消，而且可能至少延續(xù)至明年。
來自中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的一份最新報(bào)告顯示，沒有實(shí)行限購的二、三線城市，已取代京滬深穗成為領(lǐng)漲主力，并由此得出：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度年內(nèi)不會(huì)放松。
對(duì)此，住建部在上述文件也明確要求：已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策;限購范圍僅限于城市局部區(qū)域、部分房屋類型等的要盡快調(diào)整，從嚴(yán)執(zhí)行。對(duì)轄區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲過快、未采取住房限購措施城市，要督促指導(dǎo)其按照國務(wù)院要求采取必要的限購措施。
事實(shí)上，也正是基于上述考慮，文件專門列出了新增限購城市名單的建議標(biāo)準(zhǔn)。
“從目前的調(diào)控形勢(shì)來看，今年年底到期的限購政策還會(huì)延續(xù)，延到明年在意料之中。”王玨林向記者表示，即便在嚴(yán)厲的限購政策之下，房?jī)r(jià)照漲不誤，一旦放松限購后果可想而知，因此必須堅(jiān)持。
早在今年3月份，王玨林就曾向記者表示，“限購令”兩年內(nèi)不會(huì)放松。而且，“如果房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)過快上漲，不排除有‘限購擴(kuò)大范圍’和‘限價(jià)’等更嚴(yán)厲的儲(chǔ)備政策出臺(tái)。”
總而言之，“雖然調(diào)控政策接踵而至，但是房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)依然艱巨，調(diào)控的長(zhǎng)期性已可以預(yù)見。”王玨林稱。
從今年2月17日北京開始執(zhí)行最嚴(yán)厲的限購政策起，北京樓市成交量一路萎縮。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從2月17日至8月16日，北京期房住宅簽約套數(shù)為3.55萬套，現(xiàn)房住宅簽約為6183套，二手房住宅簽約套數(shù)為5.02萬套，合計(jì)住宅總簽約僅為9.19萬套，創(chuàng)近三年最低，與去年同期相比跌近四成，與2009年同期相比更是跌近六成。
同時(shí)，北京房?jī)r(jià)在最近半年出現(xiàn)了停漲的現(xiàn)象，樓市總成交均價(jià)為2.18萬元/平米，環(huán)比下降了0.8%，而與去年同期相比仍上漲了3.7%。
本地首次購房量上升
投資需求歸零
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，下降最多的二手房成交量更是從5月份開始連續(xù)數(shù)月徘徊在8000套左右，實(shí)際過戶數(shù)量已經(jīng)接近2008年均值。值得注意的是，半年來，外地戶籍在京購買二手住宅和商品住宅的總量不足萬套，占市場(chǎng)比例不足10%，創(chuàng)數(shù)年最低，而該比例在限購之前是50%左右。
在整個(gè)住房市場(chǎng)成交量明顯回落的情況下，本地居民首次購房數(shù)量大幅增加，同比增加了39.3%。而去年同期還高達(dá)25%以上的投資需求，半年來基本歸零。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，限購直接導(dǎo)致需求減少，外地戶籍需納稅5年才有購房資格，影響了大部分外地需求入市，有部分外地戶籍選擇了不受限購影響的商住類物業(yè)，也使得最近半年北京商住類物業(yè)的簽約明顯升溫。而本地首次購房數(shù)量增加，說明居民的剛性自住購房需求在增長(zhǎng)，政策通過遏制投機(jī)投資需求使剛需得到了保護(hù)和釋放，這也使得部分郊區(qū)項(xiàng)目簽約率比較高。
郊區(qū)現(xiàn)降價(jià)促銷
拐點(diǎn)四季度或至
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)簽約價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最近半年來，北京樓市價(jià)格出現(xiàn)了停漲的現(xiàn)象。樓市總成交均價(jià)最近半年為2.18萬元/平米，其中，新建普通商品住宅均價(jià)環(huán)比之前半年上漲了0.6%，而相比去年同期上漲了2.7%;別墅均價(jià)環(huán)比之前半年上漲了2.2%，而相比去年同期更是上漲了15.3%。
由于最近半年北京樓市商品房簽約比例明顯出現(xiàn)郊區(qū)化，其中五至六環(huán)的比例達(dá)到了55.25%，占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力，因此，成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。
“通州、大興、房山、順義都有比較典型的促銷降價(jià)項(xiàng)目，但是部分項(xiàng)目促銷的力度還未得到市場(chǎng)的認(rèn)可。”張大偉表示，部分郊區(qū)已經(jīng)明顯開始出現(xiàn)了降價(jià)促銷，表明調(diào)控的效果已經(jīng)逐漸清晰化，但是拐點(diǎn)出現(xiàn)不會(huì)太早。
張大偉認(rèn)為，從前7月北京樓市的情況看，開發(fā)商的資金壓力和庫存積壓都已經(jīng)明顯增加，7月開始已經(jīng)有超過110個(gè)項(xiàng)目有開盤計(jì)劃，而且其中大部分將在郊區(qū)五環(huán)外，這將在局部區(qū)域出現(xiàn)明顯的供應(yīng)潮，預(yù)計(jì)年底到明年初將有大量項(xiàng)目進(jìn)入供應(yīng)，在供應(yīng)達(dá)到頂峰后，市場(chǎng)將明顯變化。預(yù)計(jì)普通商品房和保障房在年內(nèi)都會(huì)達(dá)到供應(yīng)高點(diǎn)，三四季度降價(jià)求量的行為將增加，在調(diào)控政策不放松的前提下，市場(chǎng)明顯的拐點(diǎn)將可能在今年四季度到明年初出現(xiàn)。
