10月24日，海南省人民政府辦公廳印發(fā)了《海南省新一輪戶(hù)籍制度改革實(shí)施方案(試行)》（下稱(chēng)《方案》），宣布除三沙外，取消省內(nèi)其他城市的落戶(hù)限制。外省居民只要具備了海南省居住證和社保等條件，就可以在落戶(hù)。
按照今年4月國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》的規(guī)定，城區(qū)常住人口100萬(wàn)—300萬(wàn)的大城市要全面取消落戶(hù)限制。公開(kāi)資料顯示，包括三沙市在內(nèi)，海南共下轄4個(gè)地級(jí)市、5個(gè)縣級(jí)市、4個(gè)縣和6個(gè)自治縣。人口最多的是海南省省會(huì)?？?，截止2018年底全市常住人口230.23萬(wàn)人，屬于應(yīng)該取消落戶(hù)限制的城市。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次政策改革更多的還是強(qiáng)調(diào)了戶(hù)籍制度改革的導(dǎo)向，尤其是強(qiáng)調(diào)了對(duì)非戶(hù)籍人口的落戶(hù)內(nèi)容，對(duì)人口的自由流動(dòng)等都會(huì)產(chǎn)生較為積極的影響。但是客觀來(lái)說(shuō)，隨著戶(hù)籍政策的調(diào)整也會(huì)對(duì)相關(guān)住房交易等產(chǎn)生較為重要的影響。
對(duì)于海南而言，早在2018年4月14日發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，就已經(jīng)明確提出了要深化戶(hù)籍制度改革，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動(dòng)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口。但在一年半之后，才發(fā)布了基本放開(kāi)全省落戶(hù)限制的政策。
《方案》指出，省內(nèi)居民可在有合法穩(wěn)定住所的城區(qū)、建制鎮(zhèn)的社區(qū)落戶(hù)。省外居民取得本省居住證并參加海南省城鎮(zhèn)從業(yè)人員基本養(yǎng)老保險(xiǎn)（暫不含臨時(shí)養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)賬戶(hù)）和海南省城鎮(zhèn)從業(yè)人員基本醫(yī)療保險(xiǎn)的，可在有合法穩(wěn)定住所的城鎮(zhèn)社區(qū)落戶(hù)。居民在落戶(hù)地點(diǎn)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房的一律在其合法穩(wěn)定住所所在的城鎮(zhèn)社區(qū)集體戶(hù)落戶(hù)。此外，取消農(nóng)業(yè)戶(hù)口與非農(nóng)業(yè)戶(hù)口性質(zhì)區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶(hù)口，并全面推行戶(hù)籍變動(dòng)與“三權(quán)”脫鉤。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為居住證辦理和社保等難度其實(shí)是不大的，最關(guān)鍵的就是需要具備就業(yè)的條件。從政策實(shí)施來(lái)看，原有的土地三權(quán)即土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)等可以不退出，也可以采取自愿有償退出，這樣可以減少農(nóng)民落戶(hù)的顧慮。
事實(shí)上，類(lèi)似的政策在近期并不少見(jiàn)。隨著國(guó)家大力推進(jìn)非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)，近兩年各個(gè)省市也都在加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程。2017年3月，黑龍江省政府發(fā)布政策，除哈爾濱市道里區(qū)、道外區(qū)、南崗區(qū)、香坊區(qū)4個(gè)主城區(qū)以外，全面放開(kāi)哈爾濱市其他地區(qū)和所有地級(jí)市城區(qū)的落戶(hù)限制。2018年4月，安徽省提出除合肥以外，全面放開(kāi)其他所有城市落戶(hù)限制。2019年7月，山東省發(fā)布2019年全省新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知，直接點(diǎn)名青島要進(jìn)一步解放思想，加大中心城區(qū)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)力度，全面取消重點(diǎn)群體落戶(hù)限制。
不過(guò)，海南之所以在過(guò)去一年半的時(shí)間里在人口、人才政策上沒(méi)有大規(guī)模推進(jìn)，與其著力推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)不無(wú)關(guān)系。
從2018年兩會(huì)開(kāi)始，海南省委書(shū)記劉賜貴、海南省長(zhǎng)沈曉明就向房地產(chǎn)“開(kāi)炮”，提出要用“壯士斷腕”的決心來(lái)減小海南省經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。一年過(guò)后，沈曉明在2019年3月的兩會(huì)開(kāi)放日活動(dòng)中向包括《華夏時(shí)報(bào)》記者在內(nèi)的媒體表示，2018年海南省房地產(chǎn)指標(biāo)出現(xiàn)預(yù)期變化，市場(chǎng)基本穩(wěn)定：房地產(chǎn)投資下降12.8%，銷(xiāo)售面積下降37.5，銷(xiāo)售額下降23.2%。對(duì)象由島外居民為主轉(zhuǎn)變?yōu)閸u內(nèi)居民和引進(jìn)人才為主，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定。9月中旬，他又在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上公布，2019年1-8月份海南房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積降低52%、房地產(chǎn)銷(xiāo)售額降低50%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，海南能實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴(lài)度，主要是因?yàn)檎邍?yán)控，即建設(shè)自貿(mào)港同時(shí)取消了GDP及投資考核，實(shí)現(xiàn)了全域限購(gòu)。海南作為一個(gè)特殊區(qū)域，可以說(shuō)在過(guò)去一年的確實(shí)現(xiàn)了“房住不炒”。
而從一般情況來(lái)看，大部分城市的人才和落戶(hù)政策的確會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)炒房客借助人才政策不同城市購(gòu)房落戶(hù)的可能性。當(dāng)限購(gòu)政策關(guān)上了樓市的大門(mén)時(shí)，落戶(hù)政策往往又打開(kāi)了一扇窗戶(hù)。也是因此，《方案》特意要求密切跟蹤監(jiān)測(cè)改革進(jìn)展、落戶(hù)形勢(shì)、有關(guān)影響以及各方面反應(yīng)，及時(shí)研究解決改革衍生的各種問(wèn)題、困難，在試行1年后開(kāi)展一次評(píng)估。其中還特意強(qiáng)調(diào)，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會(huì)同相關(guān)部門(mén)做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作。
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去兩年盡管被嚴(yán)厲的限購(gòu)封住，但一嗅到限購(gòu)放松的氣息，由冷轉(zhuǎn)熱也只需要一個(gè)瞬間。在10月19日三亞放松限購(gòu)的消息傳出后，已經(jīng)有不下3名三亞房地產(chǎn)銷(xiāo)售撥打記者的電話(huà)，通知記者這個(gè)可以盡快買(mǎi)房的“好消息”。
因此，盡管《方案》對(duì)有可能出現(xiàn)的“炒房”現(xiàn)象態(tài)度審慎，但在受訪(fǎng)專(zhuān)家看來(lái)，由于政策影響重大，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍然有可能發(fā)生一些變化。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，首先，外來(lái)人口的落戶(hù)難度減少，勢(shì)必增加外來(lái)人口的落戶(hù)數(shù)量。而基于戶(hù)籍資格的取得，潛在的購(gòu)房需求會(huì)釋放。尤其四季度本身就是海南樓市交易的活躍期，所以預(yù)計(jì)四季度海南市場(chǎng)的交易會(huì)有上升的可能；其次，房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作或會(huì)強(qiáng)化。政策一出臺(tái)，當(dāng)?shù)胤科蠛弯N(xiāo)售機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)有可能趁勢(shì)漲價(jià)，若出現(xiàn)違規(guī)漲價(jià)就有被約談，因此這個(gè)時(shí)候房企應(yīng)該看到市場(chǎng)利好，但不應(yīng)該違背基本的銷(xiāo)售紀(jì)律；最后，對(duì)于土地市場(chǎng)的管控也變得比較重要。房屋交易市場(chǎng)容易傳導(dǎo)到土地交易市場(chǎng)，后續(xù)土地交易市場(chǎng)的管控中應(yīng)防范土地囤積和地價(jià)虛高上漲等現(xiàn)象，對(duì)違規(guī)填海項(xiàng)目也需要繼續(xù)進(jìn)行監(jiān)管。
目前來(lái)看，海南對(duì)土地市場(chǎng)的管理也較為嚴(yán)格。9月16日發(fā)布的《海南省產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入禁止限制目錄(2019年版)》明確建立產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入負(fù)面清單制度，在房地產(chǎn)業(yè)方面，禁止類(lèi)管理措施包括建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的產(chǎn)權(quán)式酒店，生態(tài)保護(hù)紅線(xiàn)區(qū)內(nèi)建設(shè)商品房，利用海岸帶可開(kāi)發(fā)的一線(xiàn)土地、新批填海土地建設(shè)商品住宅和五指山、保亭、白沙、瓊中4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開(kāi)發(fā)建設(shè)外銷(xiāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目。
