房地產(chǎn)中介日子不如前兩年好過(guò)了。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月二手住宅成交7616套，成交量環(huán)比上月下降14.8%，來(lái)自鏈家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的研究報(bào)告也表明，近期二手房交易市場(chǎng)低迷，一直延續(xù)自春節(jié)后出現(xiàn)的疲軟態(tài)勢(shì)。北京晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中介員工收入如今普遍降低，有的甚至已經(jīng)幾個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)榱?，雖然目前大型連鎖中介公司還未出現(xiàn)閉店、裁員潮，反之一些公司還在想辦法激勵(lì)員工，留住精英等待春天的到來(lái)，但有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)說(shuō)，年底可能出現(xiàn)人員和店面的大規(guī)模收縮。不過(guò)，經(jīng)歷了2008年、2011年的兩次寒潮，老員工們對(duì)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景仍是看好。
看房人少
五個(gè)月零成交
最近日子確實(shí)不好過(guò)，一套二手房交給中介，一周都沒(méi)一個(gè)人去看，房主著急，我們也壓力大。
店面冷清 五個(gè)月零成交
周末本是看房高峰時(shí)段，北京晨報(bào)記者來(lái)到海淀區(qū)魏公村地區(qū)，博峰中介的兩位員工在店門(mén)口一邊曬太陽(yáng)，一邊有一搭沒(méi)一搭地聊天、玩手機(jī)，屋里五臺(tái)電腦前干坐著另外兩名員工，還有個(gè)四五歲模樣的小女孩正打游戲。
“這段時(shí)間來(lái)的人少，二手房不好賣(mài)?！苯?jīng)紀(jì)人姜女士說(shuō)，“房主都在觀望能不能漲價(jià)，不輕易出手房源就少，房源少就不好砍價(jià)，買(mǎi)的人更少?！备浇刑熘玫氐慕?jīng)紀(jì)人趙先生也搖著頭說(shuō)：“這月就賣(mài)出去3套。”
民族大學(xué)西路的人行步道上，悅己家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)紀(jì)人小張?jiān)跇?shù)蔭下守著貼滿出租和二手房銷(xiāo)售信息的廣告牌，看到有人上前，她和一位同事立刻起身熱情招呼。
2012年高中畢業(yè)的她從河北老家來(lái)到京城，至今在房地產(chǎn)中介行業(yè)闖蕩兩年多，已經(jīng)可以獨(dú)立帶客戶看房，但最近日子“確實(shí)不好過(guò)”，“一套二手房交給中介，一周都沒(méi)一個(gè)人去看，房主著急，我們也壓力大?！毙垷o(wú)奈地說(shuō)，五個(gè)月過(guò)去，自己銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依舊為零。
二手房交易下滑的同時(shí)，記者從多個(gè)不同規(guī)模的中介公司了解到，今年租賃價(jià)格基本與去年持平，不如往常上漲幅度大，加上距離畢業(yè)季還有一段時(shí)間，租賃經(jīng)紀(jì)人也表現(xiàn)出一些焦慮。
“最近簽單少，我除了基本工資，拿的提成很少，一個(gè)月工資也就四千左右，跟去年好幾個(gè)月能過(guò)萬(wàn)的光景差距有點(diǎn)大?！苯ㄍ獯蠼指浇患抑薪楣締T工李女士表示，她還能再堅(jiān)持一段時(shí)間。然而，昨天記者再和李女士聯(lián)系時(shí)，她說(shuō)自己已經(jīng)辭職。
而朝陽(yáng)區(qū)某小型連鎖公司經(jīng)紀(jì)人王先生透露，因?yàn)楣局贫炔⒉粡?qiáng)制員工只能做房屋買(mǎi)賣(mài)或租賃，自己薪資受影響較小?！皟蓷l腿走路好一些，買(mǎi)賣(mài)五六萬(wàn)元，租賃再有一兩萬(wàn)元，全年八九萬(wàn)元?！边@樣的收入水平差不多是入行一年左右新人的平均值，他說(shuō)。
北京晨報(bào)記者采訪的中介員工，大多從業(yè)不足三年，但這樣的工作經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)是老員工了。王先生回憶，去年入職時(shí)和他同批參加公司培訓(xùn)的“新手”共有30人，兩三個(gè)月后剩下一半，現(xiàn)在基本全部離職，“壓力大，又覺(jué)得賺不到錢(qián)，慢慢走完了。”
激勵(lì)頻出 未現(xiàn)大批關(guān)店
“我們還好，受影響不大，快活不下去的，是小公司和黑中介?！焙推轿鳂蚋浇患掖笮瓦B鎖公司的買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)人李先生說(shuō)。
北京晨報(bào)記者在對(duì)不同規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的隨機(jī)不完全走訪中，并未發(fā)現(xiàn)閉店、裁員大潮，幾家市場(chǎng)份額較大的中介也暫無(wú)主動(dòng)裁員和關(guān)店行動(dòng)和計(jì)劃。對(duì)此，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，“以往經(jīng)驗(yàn)，一般市場(chǎng)持續(xù)低迷半年左右，人員和店面的大規(guī)模收縮才可能出現(xiàn)，現(xiàn)在還沒(méi)到時(shí)候，預(yù)計(jì)年底才有反應(yīng)。”
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，1100余個(gè)門(mén)店中目前僅有個(gè)別變更店址，分支機(jī)構(gòu)的數(shù)量在總體趨勢(shì)上仍為擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，校園招聘以及日常社會(huì)招聘均在正常進(jìn)行。
北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，當(dāng)下行情雖不及去年景氣，但在可接受的范圍之內(nèi)，公司仍保有15%左右的市場(chǎng)份額，近期首要任務(wù)是防患于未然地留住人。為了不讓經(jīng)紀(jì)人因短期內(nèi)驟增的壓力而離開(kāi)，激勵(lì)活動(dòng)比從前密集，同時(shí)也更鼓勵(lì)協(xié)同作業(yè)，“比如一單成交由好幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人一起完成，都給算業(yè)績(jī)。”
有的中介公司則采用PK獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制鼓舞干勁，由上級(jí)選定兩個(gè)水平相當(dāng)或距離相近的門(mén)店定期進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)比，“打個(gè)比方，店里共10人，每人拿出50元當(dāng)獎(jiǎng)金，一輪比完了，業(yè)績(jī)好的就能把這500元贏走。”
交易低迷 買(mǎi)房議價(jià)普遍
到目前為止，北京二手房市場(chǎng)低迷已是不爭(zhēng)的事實(shí)?！叭ツ昴甑?，有個(gè)業(yè)主報(bào)價(jià)275萬(wàn)元，但心理預(yù)期達(dá)到285萬(wàn)元，跟客戶談了兩三回，有人出到283萬(wàn)他還沒(méi)舍得賣(mài)，覺(jué)得過(guò)了年還能高，結(jié)果4個(gè)月過(guò)去反而回落，前段時(shí)間成交時(shí)只有273萬(wàn)元。”鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司管莊區(qū)域經(jīng)理尹元彬向北京晨報(bào)記者舉例。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析人員張旭介紹，按往年慣例，春節(jié)過(guò)后的3、4月份為市場(chǎng)回暖期，但今年4月，二手住宅不僅成交量環(huán)比降幅超過(guò)一成，價(jià)格漲幅也基本處于停滯狀態(tài)。她認(rèn)為，導(dǎo)致需求觀望程度不斷升級(jí)，市場(chǎng)持續(xù)疲軟至今未現(xiàn)任何明顯回暖跡象的原因，主要來(lái)自自住商品房項(xiàng)目逐漸入市和信貸政策收緊兩個(gè)方面。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前中小戶型和高總價(jià)大戶型二手房分別存在5%-10%和15%的議價(jià)空間，以北京為例，300萬(wàn)元的房子，議價(jià)空間多為10萬(wàn)至15萬(wàn)元，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，這表明現(xiàn)階段二手房業(yè)主整體雖已普遍接受議價(jià)成交，但對(duì)議價(jià)空間所能接受的程度依然相對(duì)有限。綜合來(lái)看，5月份雖然成交量下滑、成交價(jià)格松動(dòng)，但市場(chǎng)并未出現(xiàn)價(jià)格“跳水”、“腰斬”售屋的極端現(xiàn)象。
咬牙堅(jiān)持
扛過(guò)市場(chǎng)寒冬
面對(duì)那場(chǎng)持續(xù)14個(gè)月的“寒冬”，挺著沒(méi)裁員撤店的，2009年市場(chǎng)需求反彈之后就很占便宜。
2008年 遭遇寒冬轉(zhuǎn)行送快遞
2008年的低谷是談及近年樓市行情時(shí)無(wú)法繞過(guò)的話題，回顧當(dāng)初，尹元彬和北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司望京豪宅部區(qū)域總監(jiān)鄧濤這兩位從業(yè)十年、由基層業(yè)務(wù)員一路拼殺至管理崗位者分享了各自經(jīng)歷感受。
“那時(shí)非常恐慌，誰(shuí)都沒(méi)遇到過(guò)的陣仗，沒(méi)法預(yù)計(jì)能持續(xù)多久?！币蚧貞?，從2007年底到2009年2月那場(chǎng)持續(xù)14個(gè)月的“寒冬”，讓包括自己在內(nèi)的絕大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人措手不及，“直觀感覺(jué)是比起2007年，成交量下降了七成左右?！本退救硕裕劫Y雖有下降，但落差不算太大，然而對(duì)于數(shù)量眾多的一線業(yè)務(wù)員，連續(xù)數(shù)月不開(kāi)單拿不到提成就扛不住了，不少人選擇離開(kāi)，一些難以為繼的中介公司也關(guān)門(mén)大吉。
“我店里20多名員工，七八個(gè)不干了，轉(zhuǎn)行去賣(mài)保險(xiǎn)、送快遞，做超市收銀員。”鄧濤說(shuō)，據(jù)他當(dāng)年評(píng)估，整個(gè)行業(yè)的人員流失率大概達(dá)到30%，而正常情況下，這一數(shù)據(jù)基本保持在10%-15%的水平。
“走人，一方面因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力和不確定的恐慌情緒，另一方面也因?yàn)槌山涣看蠓鶞p少，不需要那么多從業(yè)者了。”尹元彬分析，從公司發(fā)展戰(zhàn)略的角度去看，根據(jù)情況調(diào)整規(guī)模更是再正常不過(guò)的事，“挺著沒(méi)裁員撤店的，2009年市場(chǎng)需求反彈之后就很占便宜。”
2011年 咬牙堅(jiān)持扛過(guò)“適應(yīng)期”
2011年2月中旬，北京市限購(gòu)政策甫一出臺(tái)，二手房市場(chǎng)再次遇冷，尹元彬以“陣痛”一詞描述那三四個(gè)月的冷淡行情，“遠(yuǎn)不及金融危機(jī)時(shí)的蕭條程度，因?yàn)橹芷诙塘耍灿兄暗慕?jīng)驗(yàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方和經(jīng)紀(jì)人知道還會(huì)回暖，咬牙堅(jiān)持的意愿更強(qiáng)?！?/p>
現(xiàn)在，他則認(rèn)為所謂大波動(dòng)實(shí)際屬于正常的周期性變化，不管是經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是政策因素影響，到了一定時(shí)間，任何行業(yè)都會(huì)出現(xiàn)興衰變化，“無(wú)非房子更受人關(guān)注而已，”尹元彬說(shuō)，“就像農(nóng)民，蝗蟲(chóng)大澇是災(zāi)，可沒(méi)誰(shuí)因?yàn)檫@個(gè)就不種地。”他認(rèn)為從2009年之后直到現(xiàn)在，市場(chǎng)可以說(shuō)比較穩(wěn)定，“那么非理性的跌和漲都沒(méi)再出現(xiàn)過(guò)了?！币蛘f(shuō)，最近員工離職的數(shù)量是在正常范圍之內(nèi)，并未出現(xiàn)類似2008年的離職潮。
鄧濤用“反應(yīng)幾乎倒了個(gè)個(gè)兒”來(lái)總結(jié)這兩次市場(chǎng)低谷的區(qū)別，“2008年是后勁兒大，起初大家沒(méi)意識(shí)到金融危機(jī)有多嚴(yán)重，時(shí)間越長(zhǎng)才越覺(jué)得問(wèn)題大。而2011年是一上來(lái)措手不及開(kāi)始犯愁，后來(lái)發(fā)現(xiàn)面對(duì)現(xiàn)實(shí)沒(méi)那么慘。”
他和研究團(tuán)隊(duì)大概在2011年春夏之交，苦中作樂(lè)地度過(guò)了三個(gè)月的“政策適應(yīng)期”，“一邊觀望，一邊學(xué)習(xí)，滿腦子想的就是提前做好準(zhǔn)備，早晚能在需要時(shí)用上，我們開(kāi)玩笑說(shuō)，對(duì)2008年過(guò)來(lái)的人，這都不叫事兒。”
2014年 已能理性對(duì)待行情變化
對(duì)于今年前幾個(gè)月的房產(chǎn)市場(chǎng)行情，鄧濤做過(guò)統(tǒng)計(jì)，相比去年，今年到目前為止二手房交易價(jià)格平均跌幅大約為5%，業(yè)主報(bào)價(jià)降低5萬(wàn)、10萬(wàn)甚至20萬(wàn)的情況也比較常見(jiàn)。
盡管現(xiàn)在市場(chǎng)仍然趨冷，鄧濤仍然堅(jiān)信未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展向好。尹元彬也表示，歷練多年后，如今他已能理性對(duì)待行情變化，“老人看得淡，我一直相信那句古話，‘農(nóng)果力耕，雖有饑饉，必有豐年；商果積貨，雖有雍滯，必有通時(shí)?！?/p>
對(duì)于一些外行誤讀，尹元彬多次強(qiáng)調(diào)，二手房成交數(shù)量及價(jià)格，是由市場(chǎng)上業(yè)主和客戶的供求關(guān)系決定，而非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)人士把控，同時(shí)“年底淡年初好”的規(guī)律往往容易夸張“大起大落”，他就此表示，至少應(yīng)以一年為周期去看，幾個(gè)月的狀況代表不了整個(gè)區(qū)間。
經(jīng)歷低谷
有利中介發(fā)展
即便未來(lái)將受到來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，但不動(dòng)產(chǎn)交易仍然需要經(jīng)紀(jì)服務(wù)，而且市場(chǎng)越不好，經(jīng)紀(jì)工作越有價(jià)值。
一位不愿具名的某大型中介公司前管理層人士告訴北京晨報(bào)記者，在他眼里，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還處于“萌芽狀態(tài)”，加之政策調(diào)控影響，市場(chǎng)波動(dòng)較大，從業(yè)人員無(wú)法預(yù)知未來(lái)情況，常常陷入被動(dòng)之中，而目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)者整體素質(zhì)不高，經(jīng)紀(jì)公司也魚(yú)龍混雜，不能與國(guó)際趨勢(shì)和行業(yè)要求相匹配，這都需要經(jīng)歷陣痛實(shí)現(xiàn)換血，借助市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰。他認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)行業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，即便未來(lái)將受到來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，但不動(dòng)產(chǎn)交易仍然需要經(jīng)紀(jì)服務(wù)，“而且市場(chǎng)越不好，經(jīng)紀(jì)工作越有價(jià)值”。
北京晨報(bào)記者了解到，2004年第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查，北京市統(tǒng)計(jì)局曾對(duì)本市房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀做過(guò)調(diào)查，結(jié)果顯示房地產(chǎn)中介企業(yè)超過(guò)2000家，年末從業(yè)人員超過(guò)2萬(wàn)人，報(bào)告稱，盡管整體形勢(shì)較好，行業(yè)內(nèi)部仍存在諸多問(wèn)題。
“那時(shí)候幾乎可以說(shuō)是‘野蠻生長(zhǎng)?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰評(píng)價(jià)，“洗牌之后才能夠大浪淘沙”。他認(rèn)為在過(guò)去幾年中，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)發(fā)展和成交量持續(xù)居高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)迅速擴(kuò)張，而2008年和2011年的兩度“寒冬”，促成了兩輪行業(yè)洗牌，利于其長(zhǎng)久發(fā)展。
北京市住建委官方網(wǎng)站的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)列表信息中，能查詢到2614條中介公司記錄，另?yè)?jù)李文杰估測(cè)，從業(yè)人員數(shù)量接近10萬(wàn)，面對(duì)當(dāng)前成交量下降的局面，行業(yè)也即將迎來(lái)新一輪洗牌，于調(diào)整中不斷升級(jí)。
一年來(lái)北京市商品房銷(xiāo)售面積同比增速(單位：%）
