在工業(yè)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)從未發(fā)生過(guò)崩盤(pán)，只有在完成工業(yè)化之后，尤其是城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，房地產(chǎn)才會(huì)有泡沫產(chǎn)生的條件。
房?jī)r(jià)大跌、房產(chǎn)崩盤(pán)幾乎成為近期社會(huì)輿論的共識(shí)。殊不知，這可能是一場(chǎng)虛張聲勢(shì)的炒作。某一房地產(chǎn)商本來(lái)定價(jià)就很高，所謂的降價(jià)也只是價(jià)格虛高的回落；也有的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在某棟房屋銷(xiāo)售還剩最后幾套時(shí)，為盡早了結(jié)，便降價(jià)賣(mài)掉。這些個(gè)案卻被媒體炒作成房?jī)r(jià)大跌已成為席卷整個(gè)中國(guó)的大潮，未免有些言過(guò)其實(shí)。
人類(lèi)發(fā)展的歷史已經(jīng)證明，在工業(yè)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)從未發(fā)生過(guò)崩盤(pán)，只有在完成工業(yè)化之后，尤其是城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，房地產(chǎn)才會(huì)有泡沫產(chǎn)生的條件。因?yàn)榈侥菚r(shí)，社會(huì)對(duì)住房的需求開(kāi)始大幅度下降。
中國(guó)現(xiàn)在還處在工業(yè)化的進(jìn)程當(dāng)中，房產(chǎn)不具有崩盤(pán)的可能性。有人拿日本房地產(chǎn)泡沫對(duì)比中國(guó)，但中日兩國(guó)不處于同一個(gè)發(fā)展階段，根本沒(méi)有可比性。
五類(lèi)人群炒作房?jī)r(jià)暴跌
因此，人們不禁要問(wèn)，如此炒作房產(chǎn)暴跌是為何？深究起來(lái)只有兩個(gè)字：利益。
任何一種炒作，都是出于自身利益的需要，沒(méi)有利益，誰(shuí)也沒(méi)有閑工夫去評(píng)論?，F(xiàn)在，要弄清究竟是誰(shuí)在炒作房?jī)r(jià)暴跌，只要從利益的角度去分析，便看得一清二楚了。
實(shí)際上，炒作房?jī)r(jià)暴跌，不外乎五類(lèi)人群：一類(lèi)人群是那些有改善住房需要的人，期待房?jī)r(jià)大跌之后換房。第二類(lèi)人群則是無(wú)房戶，或者大部分是年輕人，這部分人都渴望著房?jī)r(jià)暴跌，以便自己能夠買(mǎi)得起房。第三類(lèi)人群是有閑錢(qián)的人，期待房?jī)r(jià)暴跌之后尋求投資機(jī)會(huì)。第四類(lèi)則是學(xué)界的專(zhuān)家學(xué)者，這些人為了博人眼球而進(jìn)行預(yù)判。第五類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，有的開(kāi)發(fā)商也炒作房?jī)r(jià)暴跌，似乎不那么令人理解，但其實(shí)他們期待著趁房?jī)r(jià)暴跌時(shí)，進(jìn)行收購(gòu)兼并，吃掉小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)而壟斷市場(chǎng)。
當(dāng)然，在這五類(lèi)人群當(dāng)中，最期望房?jī)r(jià)大跌的是無(wú)房戶。那么，現(xiàn)在的無(wú)房戶真能在房?jī)r(jià)大跌甚至崩盤(pán)中獲得實(shí)惠嗎？到那時(shí)真能買(mǎi)得起房子嗎？
無(wú)房戶期待房?jī)r(jià)大跌后能購(gòu)房的想法可以理解，筆者甚至強(qiáng)烈支持這類(lèi)人群的期待，讓所有人都有其屋而安居樂(lè)業(yè)。早在幾年前，筆者甚至呼吁在中國(guó)境內(nèi)建立“戶均一套房”的制度，所有居民以家庭為單位只能擁有一套房屋或者被給予改善住房的機(jī)會(huì)，決不能將房屋當(dāng)作投資品進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)槿硕嗟厣?，一旦房屋被?dāng)作投資品在市場(chǎng)上炒作，必然導(dǎo)致無(wú)法收拾的嚴(yán)重后果。
房?jī)r(jià)暴跌投機(jī)者受益
到了今天，人們只能承受高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)，甚至寄希望于炒作房?jī)r(jià)暴跌去改變現(xiàn)實(shí)。但這里面有兩大因素不得不考慮：一是剛性需求還存在，二是投機(jī)需求也存在。當(dāng)房?jī)r(jià)下降的時(shí)候，首先出手的絕不是那些真正需要房屋的剛性需求者，而是那些炒作房產(chǎn)的投機(jī)者，因?yàn)樗麄兠靼字灰袆傂孕枨蟠嬖冢康禺a(chǎn)就有升值空間。
因此，房?jī)r(jià)下跌只是給那些投機(jī)者創(chuàng)造了機(jī)會(huì)，這樣就必然導(dǎo)致第二輪房?jī)r(jià)暴漲，最終的受益者不是那些真正需要房屋的人，而是炒房的投機(jī)者。
同時(shí)，房?jī)r(jià)暴跌必然會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，結(jié)果是中國(guó)所有人都成了受害者，只是程度不同而已。已經(jīng)靠銀行貸款買(mǎi)了房的人們，一旦房?jī)r(jià)暴跌，作為貸款抵押的房屋價(jià)值就會(huì)不足以抵押所貸款項(xiàng)。假如購(gòu)房者貸款200萬(wàn)元購(gòu)置的房屋價(jià)格跌到最后只值100萬(wàn)元，雖然已償還了100萬(wàn)元，但還有100萬(wàn)元貸款要償還。如果無(wú)法償還銀行貸款，銀行就會(huì)把房子拍賣(mài)掉，拍賣(mài)的價(jià)格一般比市場(chǎng)價(jià)格要低，可能只賣(mài)到70萬(wàn)元，最后購(gòu)房者不僅變成無(wú)房戶了，而且還欠銀行貸款30萬(wàn)元，這還不包括銀行利息。
當(dāng)然，受害最重的便是低收入群體，或者是買(mǎi)不起房屋的人們，因?yàn)檫@些人抵御通脹的能力最差。一旦房?jī)r(jià)下跌，投機(jī)資本迅速撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，將引起貨幣貶值，日用百貨的價(jià)格飛漲。那些買(mǎi)不起房的人，手里的貨幣變得更不值錢(qián)了，生活將更加艱辛，而那些有錢(qián)人，假如手里的1000萬(wàn)元貶值成100萬(wàn)元了，畢竟還有100萬(wàn)。更何況，這100萬(wàn)元將擁有巨大的杠桿作用，一旦資產(chǎn)泡沫破滅，這100萬(wàn)元將成為獲取更多資產(chǎn)的資本，擁有巨大的獲利空間。
因此，無(wú)論在任何時(shí)候，包括房?jī)r(jià)在內(nèi)物價(jià)的暴漲暴跌，受害最深的都是普通老百姓，也就是沒(méi)有多少貨幣資本的群體。
無(wú)房者不能想得太天真，以為房?jī)r(jià)暴跌之后就能買(mǎi)得起房子，更不必跟著炒作房?jī)r(jià)暴跌，為那些炒房的投機(jī)者創(chuàng)造機(jī)會(huì)。
房?jī)r(jià)跌不跌，市場(chǎng)說(shuō)了算，我們可以去關(guān)注，但不要故意去跟風(fēng)炒作。年輕人應(yīng)當(dāng)先租房，先創(chuàng)業(yè)，不能因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)房屋傾其所有，更不能因購(gòu)買(mǎi)房屋大量貸款，一輩子為銀行打工，這樣就喪失了創(chuàng)業(yè)的資本和能力。一個(gè)人首先要有財(cái)務(wù)自由，沒(méi)有財(cái)務(wù)自由，其他自由都談不上，不僅會(huì)活得很累，而且也無(wú)法擺脫打工的命運(yùn)。
當(dāng)然，一個(gè)人不能永遠(yuǎn)沒(méi)有自己的房屋，有房無(wú)房的境遇完全兩樣，居無(wú)定所，生活質(zhì)量將大大降低。無(wú)房者可以爭(zhēng)取購(gòu)買(mǎi)政府提供的經(jīng)適房，待將來(lái)創(chuàng)造了足夠的財(cái)富之后，再去按照自己的喜好和想法購(gòu)買(mǎi)商品房。不過(guò)，政府提供的經(jīng)適房目前還無(wú)法顧及每一個(gè)人的需求，唯有在奮斗中去創(chuàng)造更多的財(cái)富才是最可靠的，跟著炒作房?jī)r(jià)暴跌，其結(jié)果是將自己推向受害者的境地。(文顯堂)
