中新網(wǎng)7月11日電(房產(chǎn)頻道 馬榕) 國內(nèi)樓市的調(diào)整,為火熱的海外購房添了一把柴。7月8日美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布報告顯示,在截至3月的一年內(nèi),中國人豪擲220億美元在美國買房,同比增長72%,占外國人購房總額24%。也就是說,海外買家在美國買房的每1美元中,就有24美分出自中國人。
值得關(guān)注的是,國人海外購房浪潮正在由原先的“富人階級”向“中產(chǎn)階級”蔓延,小額海外置業(yè)投資逐步升溫。分析人士認(rèn)為,國內(nèi)房產(chǎn)價值透支、經(jīng)濟(jì)放緩成為近期國人海外買房數(shù)量猛增的一大誘因。與此同時,不確定的政策變數(shù)、變幻的海外房地產(chǎn)市場行情、出海投資交易陷阱等帶來的諸多風(fēng)險也浮出水面。
中國買房客海外撈金 “中產(chǎn)階級”也來分一杯羹
去年,土生土長的北京人李女士賣掉了她唯一的一套房子,這套位于朝陽區(qū)雙井的兩居室老樓民宅為她籌得了300多萬人民幣。利用這筆錢,她在休斯頓成功入手了六套房。李女士的算盤是:每個月一套休斯頓的房子出租可收益400多美金,用租金可以把原先北京的房子再租回來,除去這部分開支,每月還能賺將近1萬元,每年可得收益10多萬元。
“在美國買房投資,除去房產(chǎn)稅等各項費用,收益率可以達(dá)到8%,加之租售比比較高,六七年就可能收回成本;相比之下,在北京投資一套房產(chǎn)收回成本或許要花上100年,因而海外小額投資也是比較多的。”作為一家專業(yè)從事海外房產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu),國信美投總裁陸鶴壬在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示,當(dāng)前除了傳統(tǒng)意義上的富豪熱衷投資海外買房,中產(chǎn)階級出海置業(yè)比例正在逐年提升。
陸鶴壬分析指出,“中國人海外買房子,基本分為自住和投資。海外投資型房子單價較低,在美國,大部分買家購買的房子總價在10萬美金以下,其中有較多是金融危機(jī)時的法拍房,成本甚至低于建筑成本,因此投資價值較高?!?/p>
“很多人問我,這么便宜的房子為什么美國人自己不買?” 陸鶴壬說,那是因為美國人與中國人的消費觀念不同,他們沒有那么熱衷于買房,很多人也沒有這么多錢來買。
在陸鶴壬看來,美國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟,雖然此前因為金融危機(jī)的影響一度跌入低谷,但是現(xiàn)在已經(jīng)開始平穩(wěn)回暖,因此投資價值也較為明顯。
事實上,像李女士一樣“精明”的中國海外買房客并不在少數(shù),今年以來,數(shù)目更是增長迅速。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會7月8日發(fā)布的報告顯示,2013年4月至2014年3月的一年間,中國人在美購房總額達(dá)220億美元,同比飆升近80%,占外國人在美購房總額的24%左右。
報告還顯示,全美現(xiàn)房成交價中值為19.9萬美元,而中國人在美國買房的成交價中值為每套52.3萬美元,為美國均價2.6倍。而且,中國人更喜歡現(xiàn)金購房,超過四分之三的中國購房客選擇現(xiàn)金支付房款。
對于中國買房客海外撈金升溫背后的原因,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析稱,“國內(nèi)房產(chǎn)價值透支且經(jīng)濟(jì)放緩,而國外整體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇,房產(chǎn)投資價值較高。所以有很多人賣了國內(nèi)房產(chǎn),去國外投資。”
張大偉認(rèn)為,與相比發(fā)達(dá)國家有一定差距的環(huán)境質(zhì)量、教育水平等方面,也是國人選擇置業(yè)或移民海外的考量因素。同時,他指出,不排除有部分灰色收入通過此途徑外流。
在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來,海外投資熱也是目前國內(nèi)限購限貸政策下的區(qū)域分散化策略的體現(xiàn)。
海外置業(yè)暗藏風(fēng)險或受困于“中國思維”
“在美國,買家和賣家并沒有直接的金錢交易,交易時會通過以律師團(tuán)隊為主要成員的房屋管理中心。這個機(jī)構(gòu)會對房屋有無債務(wù)、能否買賣、房屋質(zhì)量等背景進(jìn)行調(diào)查?!?陸鶴壬對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示。
但這并不意味著海外投資可以高枕無憂,也并不是所有人都能實現(xiàn)“抄底”、“升值”、“海外撈金”的美夢。
陸鶴壬舉例稱,此前就有購房者貪便宜買了底特律的一些房子,可能售價很低,也可能有很高的收益率,但周邊治安較亂,尋找合適的租戶很難,收租金也會面臨麻煩?!斑@種房子聽起來很美,但是操作起來卻很難,最后可能變成燙手山芋?!痹谒磥恚@類購房者投資失敗的根源就在于對所投資的房產(chǎn)缺乏具體、全面的了解。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也指出,部分中介機(jī)構(gòu)為了促進(jìn)業(yè)績上漲,很可能夸大此類海外投資的回報,卻刻意隱瞞風(fēng)險。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道坦言:“中國人用這十年中國房地產(chǎn)的思維出國投資,很可能會出問題?!?/p>
在張大偉看來,很多國內(nèi)購房者在過去十年的投資投機(jī)中積累了不少財富,但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房價暴漲的過程中,會獲利豐厚,但在經(jīng)濟(jì)比較均衡、買房投資屬性并不高的國外,則很可能會出現(xiàn)回報率較低、房產(chǎn)出售變現(xiàn)難度大等問題。
除此之外,張大偉分析認(rèn)為,諸如年初馬航事件沖擊、加拿大宣布終結(jié)投資移民項目、近期韓國濟(jì)州島提高投資移民門檻等政策變數(shù),也會為海外房地產(chǎn)投資帶來潛在風(fēng)險。
如何規(guī)避風(fēng)險? 業(yè)內(nèi):選擇中介需謹(jǐn)慎
經(jīng)濟(jì)水平、市場起伏、匯率變化、文化差異、地理環(huán)境、政治因素等均可能成為影響中國買房客海外投資成敗的重要砝碼。面對并不了解的異國行情,如何在海外置業(yè)中最大程度規(guī)避風(fēng)險?
在不少業(yè)內(nèi)人士看來,海外投資買房,不管是移民自住還是投資出租,都要特別關(guān)注當(dāng)?shù)貙Ψ课莺脡?、價格高低、產(chǎn)權(quán)等方面的評判標(biāo)準(zhǔn),甚至對諸如房產(chǎn)稅等稅收制度也需有所了解,不能按照自己在國內(nèi)的投資慣性進(jìn)行選擇。
陸鶴壬則建議,海外房地產(chǎn)投資交易中的環(huán)境、政策等各種可能存在的風(fēng)險,可以通過選擇可靠的投資中介機(jī)構(gòu)來加以防范。
據(jù)陸鶴壬介紹,一般情況下,中介機(jī)構(gòu)會按照自住或投資需求,為買家提供合理建議。以美國為例,若是投資型房屋,在確定交易后,買家需先支付百分之十定金給房屋管理公司,并鎖定房屋。隨后房屋管理中心對房子背景進(jìn)行調(diào)查,調(diào)查完畢后結(jié)算剩余百分之九十房款。這一過程,大約在一個月左右可以完成。有貸款需求的自住型住房則需三到四個月。
同時,陸鶴壬也在接受采訪時提醒有意在海外購置房產(chǎn)的消費者,中介機(jī)構(gòu)公司有好有壞,對于其背景的考察不容忽視?!霸趪?,中介人員都必須持有從業(yè)牌照,才能為客戶提供專業(yè)服務(wù)?!?/p>
“中介肯定是有幫助,但也良莠不齊。選擇對中介,可以省事兒;選擇錯,麻煩就更大了。” 張大偉如此表示。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)