“購房”好時機(jī)，還是“救市”好時機(jī)？——部分城市頻出救市“怪招”透視
“我市已到購房好時機(jī)”“再不‘救市’就崩盤”“買一套房可落戶5人”……面對樓市低迷調(diào)整，一些城市近期頻頻或明或暗出臺政策放松“限購”，惟恐被貼上“救市”標(biāo)簽。
口頭傳達(dá)“放開限購”、頭條號召買房、創(chuàng)業(yè)安家獲“房補(bǔ)”……“救市”怪招背后，是地方政府對樓市下行的集體焦慮。土地財政壓力下，政府“有形之手”底線在哪？
唯恐高調(diào)“救市”，只能頻出“怪招”
與高調(diào)的限購相比，一些地方近期出臺的“救市”舉措不僅花樣翻新，且多為偷偷摸摸，一些舉措甚至被稱為“沒有底線”。
——口頭傳達(dá)“放開限購”。濟(jì)南自7月10日起取消商品房限購政策，但要求“只做不說”，南昌緊隨其后“口頭傳達(dá)”放開限購。近期，廣州、杭州等地的部分區(qū)域的樓盤陸續(xù)低調(diào)松綁，政府對開發(fā)商僅限“口頭傳達(dá)，不發(fā)文件”。和此前高調(diào)限購不同，最近一些地方政府紛紛低調(diào)為樓市限購“松綁”，惟恐被輿論貼上“救市”標(biāo)簽。
——放寬戶籍“變相救市”。7月初，廣西北海、玉林等部分城市出臺新政，居民不僅可以在南寧市購房，而且可落戶南寧。呼和浩特、?？凇⑽錆h等城市近期也出臺了類似的政策。如?？诰蛷?qiáng)調(diào)，購單套房120平方米以上可落戶5人。
——頭條號召買房。常州日報近日頭版頭條刊發(fā)文章《我市已到購房好時機(jī)》，以市房管局發(fā)布的2014年上半年分析數(shù)據(jù)為切入點(diǎn)，從商品房銷量、市區(qū)供銷比、商品住房均價已無下降空間等3方面來論證“近期是常州市民買房的好時機(jī)”，并且指出隨著“金九銀十”的到來，如果行情轉(zhuǎn)好，不排除當(dāng)?shù)胤績r漲價的可能。
——“安家補(bǔ)助”變“房補(bǔ)”。安徽滁州市房管局等部門近日聯(lián)合發(fā)文，公布當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)創(chuàng)業(yè)人士安家補(bǔ)助申請辦法。當(dāng)?shù)匾?guī)定，大專以上學(xué)歷或中級以上專業(yè)技術(shù)資格的技師，凡2014年1月至2015年12月期間在當(dāng)?shù)厥状钨徺I普通商品住房(144平以下，不含二手房)即可申請補(bǔ)助。由于門檻過低，這種安家補(bǔ)助被稱為變相購房補(bǔ)助。
供需失衡加壓 土地財政助推
事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區(qū)，如今已有一些深陷泥潭，不僅西部三四線樓市出現(xiàn)“風(fēng)險集中區(qū)”，東中部省區(qū)的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。
中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年前三季度十大標(biāo)桿房企雖然購地金額創(chuàng)出新高，但新增購地城市三四線城市占比為0，而眾多中小開發(fā)商則深度套牢，不知何時能度過寒冬。
江蘇淮安市區(qū)人口不足百萬，近年來卻涌入380多家開發(fā)商，而實(shí)際上有200家左右這個市場就飽和了。?？谝患腋叨隧?xiàng)目開發(fā)了900余套住房，自去年6月開盤以來，至今僅成交不足百套。一家房地產(chǎn)開發(fā)商說，“照這樣的銷售速度，需要十年才能清盤?！?/p>
物極必反，短期大量開發(fā)導(dǎo)致部分三四線城市供求關(guān)系惡化，大型開發(fā)企業(yè)紛紛“逃離”三四線城市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些地方政府或偷偷、或變相、或越位“救市”背后，是對樓市下行的焦慮，對“分類調(diào)控”的迷茫，更是土地財政壓力下的“無奈之舉”。
據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。
南京工業(yè)大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華認(rèn)為，各地之所以出臺“限購松綁令”，核心原因在于地方財政稅收對土地財政的“過度依賴”，在沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目作為稅收支撐、實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速低迷的情況下，只能通過房地產(chǎn)項(xiàng)目來增加政府收入。
用好“有形之手”，管放如何平衡？
目前房地產(chǎn)市場的主要矛盾正從總體偏緊逐漸轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性過剩。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)說，房地產(chǎn)市場的分化調(diào)整，短期確實(shí)對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生一定壓力，但是房地產(chǎn)市場調(diào)控從長期來講，既有利于房地產(chǎn)市場本身的健康運(yùn)行，也有利于國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。
“維護(hù)樓市平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展，必須讓市場在資源配置中起決定性作用?！敝袊笖?shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政認(rèn)為，改變不利的供求關(guān)系不能只依靠打壓手段，既要支持正常合理的購房需求，更要增加不同層次的市場供給，發(fā)揮市場與保障的雙重作用。
值得警惕的是，從實(shí)踐看，一些地方政府的“救市”措施幾乎都沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，反而加劇了地方政府對土地財政的依賴癥，如飲鴆止渴。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長朱中一認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是法治經(jīng)濟(jì)，要減少這種逐利性和盲目性，避免市場重蹈覆轍，就必須加強(qiáng)法律和制度建設(shè)，構(gòu)建“以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求”的住房供應(yīng)體系。
“全國中心城市不應(yīng)無底線、無條件地放松限購。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，從長期看，取消購房資格限制，違背了抑制投資投機(jī)性需求，保證合理購房需求的調(diào)控初衷。中央政府今年將繼續(xù)堅持抑制投資投機(jī)性需求的政策，從而讓真實(shí)的需求可以得到實(shí)現(xiàn)。(記者 凌軍輝、傅勇濤)
