對(duì)話人：記者 王煒，編輯 苗苗
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長 朱中一，中原地產(chǎn)市場分析師 張大偉
新聞背景
9月1日，浙江臺(tái)州商品房限購令正式實(shí)施。這是一線城市之外，二三線城市的第一個(gè)樓市限購令。
“金九銀十”，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季。今年公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，除了房價(jià)、成交量以外，多了一個(gè)關(guān)鍵詞：限購令。
限購令要不要推廣到縣?能不能長期執(zhí)行?是不是傷及樓市?
作為樓市調(diào)控的重要手段，限購令向二三線城市擴(kuò)展，時(shí)間分水嶺是今年8月中旬。
當(dāng)時(shí)，住建部出臺(tái)新增限購城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)符合其中兩項(xiàng)以上者，建議列入新增限購城市名單。
盡管這僅僅是建議標(biāo)準(zhǔn)，但是二三線城市的限購令，已然箭在弦上。
很快，8月下旬，臺(tái)州發(fā)布樓市限購令，成為二三線城市的第一個(gè)響應(yīng)者。臺(tái)州規(guī)定，本市居民、外地居民能提供一年納稅或社保證明者，可購買1套新建商品房。已有兩套住房的本市居民或已有1套及以上住房的非本地居民，暫停新購住房。
誰將會(huì)是下一個(gè)?限購令會(huì)不會(huì)全國統(tǒng)一部署?此番限購城市范圍多大?坊間一時(shí)傳聞不斷，購房者有的著急、有的觀望，開發(fā)商加緊造勢促銷。
受限購令范圍將擴(kuò)大的心理預(yù)期影響，一些地方出現(xiàn)了部分樓盤成交量猛增的現(xiàn)象。一些購房者提前出手，以期搶搭限購之前的購房末班車。
成交量在局部的猛增，會(huì)否帶來房價(jià)的一時(shí)反彈?本輪樓市調(diào)控進(jìn)入一個(gè)新的關(guān)鍵期。
一問：要不要推廣到縣
編輯：8月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)文件，給出新增限購城市的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。9月1日，浙江省臺(tái)州市正式實(shí)施限購，打響了限購令擴(kuò)大范圍的第一槍。臺(tái)州為何會(huì)成為限購領(lǐng)跑者?
張大偉：實(shí)際上，臺(tái)州出臺(tái)限購令是比較出人意料的。
臺(tái)州房地產(chǎn)管理處統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年臺(tái)州住宅樣本均價(jià)9949元/平方米，相比去年12月住宅樣本均價(jià)9761元/平方米，漲幅約2%。臺(tái)州的成交量基本維持在月2000套左右，成交均價(jià)也在萬元以下。
參照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的5條限購標(biāo)準(zhǔn)，比如房價(jià)漲幅較高，上半年成交量同比增幅較高等，臺(tái)州都不屬于突出的城市。
如果以臺(tái)州作為限購的標(biāo)準(zhǔn)，未來有可能出臺(tái)限購政策的城市將有40個(gè)左右，尤其是浙江、江蘇、廣東、山東等省的一些地級(jí)市。
編輯：不少人猜測，臺(tái)州此舉，將導(dǎo)致二三線城市尾隨，引發(fā)新一輪“限購潮”。果真如此嗎?二三線城市的限購將擴(kuò)大至何種規(guī)模?會(huì)不會(huì)擴(kuò)展到全國縣級(jí)城市?力度和措施預(yù)計(jì)將會(huì)和一線城市有何區(qū)別?
朱中一：限購范圍擴(kuò)大到二三線城市，是對(duì)原有調(diào)控政策的具體化和延續(xù)。一線城市的限購標(biāo)準(zhǔn)是“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)偏緊”，最近住建部出臺(tái)的二三線城市限購參考標(biāo)準(zhǔn)，基本上還是圍繞這三項(xiàng)指標(biāo)。
究竟哪些城市將限購，最終還是要由地方政府來決定。作為樓市調(diào)控的手段之一，限購政策在設(shè)計(jì)上應(yīng)有梯級(jí)考量。
目前看，繼一線城市之后，下一步主要是二三線城市，暫時(shí)不會(huì)在縣級(jí)城市大范圍推開。
當(dāng)然，各地在參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)限購政策的時(shí)候，應(yīng)重點(diǎn)考慮實(shí)際情況。如果是因?yàn)橥顿Y炒房的需求增加，那就應(yīng)該果斷進(jìn)行限購。
比方說某些縣級(jí)城市，假如一段時(shí)間房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)偏緊，也不排除限購的可能。
記者：從臺(tái)州出臺(tái)的限購措施看，相比北京等一線城市執(zhí)行的政策要寬松一些。
從這兩年一系列調(diào)控政策的執(zhí)行情況看，處在調(diào)控風(fēng)口浪尖的一線城市，往往政策力度最大，執(zhí)行也最嚴(yán)格。
相比而言，二三線城市各項(xiàng)政策的實(shí)際執(zhí)行都比較寬松，很可能在執(zhí)行過程中有很多擦邊球可打。
所以，限購政策要真正起到作用，主管部門必須考慮怎樣保證政策嚴(yán)格落實(shí)。
二問：能不能長期執(zhí)行
編輯：老百姓都很關(guān)心，限購令會(huì)執(zhí)行到什么時(shí)候?這是臨時(shí)舉措，還是長期政策?
張大偉：限購是本輪房地產(chǎn)調(diào)控開始以來最有效果的政策。
北京等城市實(shí)行限購以來，樓市成交量一路走低，成交價(jià)格下降的趨勢也越來越明顯。
如果繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房價(jià)進(jìn)一步下降幾乎是肯定的。
限購范圍擴(kuò)大到二三線城市，對(duì)市場的影響會(huì)比較大。本地投資需求和一線限購城市的轉(zhuǎn)移投資需求雙重壓力，使得全國的房地產(chǎn)市場需求集合在二三線城市釋放。而二三線城市房價(jià)的繼續(xù)上漲，也影響了一線城市調(diào)控的效果。
那些認(rèn)為市場調(diào)整幅度不會(huì)太大的購房者將發(fā)現(xiàn)，這輪樓市調(diào)控的力度會(huì)比想象的大，對(duì)市場的影響也會(huì)比預(yù)期的大，觀望情緒將再次升級(jí)。
朱中一：不少人猜測，限購是臨時(shí)措施、短期措施，很快就會(huì)結(jié)束。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，政策甚至有可能轉(zhuǎn)向。
但是，回顧這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是近期把限購范圍擴(kuò)大到二三線城市，體現(xiàn)了國家要把房地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持到底、毫不動(dòng)搖的決心。顯然，如果調(diào)控不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，限購政策恐怕不會(huì)放松。
除了房價(jià)穩(wěn)定的短期目標(biāo)，調(diào)控的長期目標(biāo)是推動(dòng)住房制度深化改革。如果中長期制度改革跟不上，限購政策會(huì)繼續(xù)持續(xù)下去，持續(xù)時(shí)間至少將達(dá)到1—2年。
我認(rèn)為，在目前這種情況下，對(duì)部分城市的投資投機(jī)型需求采取限購，是十分必要的，也應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行下去。
記者：限購令要推開到二三線城市，也會(huì)面臨不小的難度。
新的限購名單由各省自己確定，住建部也需要與地方政府協(xié)商，這其中就必然會(huì)存在博弈。
中央調(diào)控樓市的決心非常堅(jiān)定，但地方政府現(xiàn)在顯然還難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。要讓地方政府主動(dòng)采取限購措施，缺乏內(nèi)在動(dòng)力。
限購范圍擴(kuò)大到二三線城市，除了政策本身的意義以外，也透露出積極的信號(hào)，即要督促一些地方政府自覺與中央政策精神保持一致。
三問：是不是傷及樓市
編輯：一些人擔(dān)心，限購這種行政手段，有可能對(duì)房地產(chǎn)市場帶來負(fù)面影響。這種負(fù)面影響會(huì)是什么?怎樣緩解?
記者：限購作為一種需求管理的手段，的確是無奈之舉。
2009年年底開始房地產(chǎn)調(diào)控以來，政策力度不斷加大。但在全社會(huì)流動(dòng)性充足的情況下，僅靠差別化信貸政策和增加住房供應(yīng)的措施，無法有效地遏制投資投機(jī)性需求。
因此，每輪政策出臺(tái)一段時(shí)間后，房價(jià)都會(huì)出現(xiàn)反彈。限購令出臺(tái)后，市場迅速降溫，并且穩(wěn)定了半年多時(shí)間。
限購政策之所以到最后才出臺(tái)，說明其副作用也是存在的。限購是堵需求，而沒有疏導(dǎo)。這樣，大量剛性住房需求就被壓制了。將來調(diào)控一旦放松，需求集中入市，必然面臨房價(jià)大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)。
限購使市場在很短的時(shí)間內(nèi)迅速冷下來，而房地產(chǎn)市場內(nèi)在的運(yùn)行機(jī)制卻沒有發(fā)生變化。這種情況下，開發(fā)商對(duì)未來的前景看淡，紛紛收縮戰(zhàn)線。
從近期的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資增速不斷回落，住宅新開工面積則大幅下降，這是不太好的信號(hào)，意味著市場有可能出現(xiàn)“硬著陸”，影響住房供應(yīng)的增加。
朱中一：要降低限購可能帶來的負(fù)面影響，關(guān)鍵是如何利用好限購政策執(zhí)行期間，房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定的大好時(shí)機(jī)，抓緊進(jìn)行制度改革，抓緊進(jìn)行保障房建設(shè)。這是一場賽跑，如果制度改革的步伐慢了，限購的負(fù)面影響就會(huì)更大。
關(guān)鍵性的制度改革，主要包括土地招拍掛制度改革、房產(chǎn)稅改革、房地產(chǎn)金融制度改革、財(cái)稅制度改革等。
近期，北京等地不斷探索完善土地招拍掛制度，房產(chǎn)稅也有可能進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，這些都是制度改革不斷推進(jìn)的好消息。
從宏觀角度看，還應(yīng)該加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，進(jìn)一步降低經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)、土地財(cái)政的依賴，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
只有這些制度改革跟上了，限購才能真正起到作用，房地產(chǎn)調(diào)控也才可以說取得了成效，我們?yōu)橄拶徃冻龅拇鷥r(jià)也才是值得的。
