銅之家網(wǎng)訊：大中城市房價(jià)普遍上漲，市場進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期．國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有11個(gè)，上漲的城市有50個(gè)。雖然環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7％，但環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量大幅增加，比6月同期的數(shù)據(jù)翻了一番。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月房價(jià)的變化延續(xù)著整個(gè)上半年的整體走勢并不意外，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，下一階段調(diào)控政策的走向?qū)Q定長期的市場發(fā)展方向。
已從“局部上漲”漸成“普遍上漲”
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市已經(jīng)達(dá)到了50個(gè)，而在6月份，環(huán)比價(jià)格上漲的城市僅為25個(gè)，房價(jià)上漲的城市已經(jīng)從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態(tài)勢。
不僅如此，在漲幅程度上，綜合70個(gè)城市新建商品住宅的環(huán)比價(jià)格上漲情況，其平均價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了0.14％，在6月平均價(jià)格指數(shù)由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)到0.02％之后，再次上漲，且漲幅相對于上月大大提升。這一數(shù)據(jù)不僅是自2011年10月以后的第二個(gè)平均環(huán)比上漲的月份，同時(shí)也是自2011年5月后環(huán)比漲幅最高的月份，而同比指數(shù)則也出現(xiàn)了最近一年來的首次跌幅收窄。
新建商品住宅之外，二手房價(jià)同樣繼續(xù)保持著環(huán)比上漲的態(tài)勢，且環(huán)比價(jià)格指數(shù)也再次走高，平均環(huán)比價(jià)格指數(shù)達(dá)到0.11％，相比上月0.09％的漲幅再次擴(kuò)大。
另外，根據(jù)市場機(jī)構(gòu)研究人員的統(tǒng)計(jì)，7月份北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建住宅平均價(jià)格指數(shù)為100.15，環(huán)比上漲0.15％，與6月份持平。二手房平均價(jià)格指數(shù)為100.35，環(huán)比上漲0.35％，漲幅較6月份有所擴(kuò)大。從7月份北京、上海、廣州、深圳價(jià)格指數(shù)來看，新建住宅及二手房價(jià)格指數(shù)全面止跌。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常清認(rèn)為，一線城市市場變化一般要快于二、三、四線城市，趨勢也更加分明。從全國市場看，雖然一線城市調(diào)控政策更為嚴(yán)格，抑制作用較強(qiáng)，但由于需求旺盛，活躍度較高，未來價(jià)格反彈的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
各種市場因素加大了市場走勢的不可控性
對于7月房價(jià)數(shù)據(jù)的大幅度變化，常清表示，除了剛性需求外，近期改善性需求釋放的程度逐漸加深，中高端成交占比加大會(huì)促使房價(jià)結(jié)構(gòu)性的上漲。此外，7月份大部分城市成交量仍然處于持續(xù)的高位，購房者入市心態(tài)比較積極，房企及業(yè)主對于短期內(nèi)的市場走勢信心十足，都導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，2012年3月份以來，樓市交易回暖跡象其實(shí)就已經(jīng)十分明顯，其間“地王”頻現(xiàn)、高溢價(jià)地塊增多等各種市場因素也加大了市場走勢的不可控性。
與此同時(shí)，部分開發(fā)商過度解讀房地產(chǎn)對“穩(wěn)增長”的作用，用所謂的“歷史經(jīng)驗(yàn)”炒高樓市，導(dǎo)致部分地區(qū)明顯出現(xiàn)了恐慌性入市現(xiàn)象。
再加上持續(xù)的降息及降準(zhǔn)，超過40個(gè)城市的“微調(diào)”樓市，購房者對房價(jià)的預(yù)期出現(xiàn)明顯變化。“種種因素促使在7月份房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的全面復(fù)蘇，量價(jià)全面上漲。”
事實(shí)上，對于7月房價(jià)的走勢各方早有心理準(zhǔn)備，也正是看到了房地產(chǎn)市場快速回暖的現(xiàn)狀，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，在近兩個(gè)月內(nèi)，中央及各部委、地方政府不斷明確調(diào)控大方向不動(dòng)搖，辟謠各種市場傳言多達(dá)15次。
7月下旬，國務(wù)院組織的督察組分赴各地調(diào)研，一方面是通過實(shí)際調(diào)研行動(dòng)，穩(wěn)定調(diào)控預(yù)期；另一方面，也對樓市運(yùn)行狀況作個(gè)摸底，為后續(xù)儲(chǔ)備政策的出臺鋪路。隨著市場的不斷回暖，對于調(diào)控的預(yù)期也在不斷地增加，市場預(yù)期很可能會(huì)隨著實(shí)質(zhì)性政策的出臺而發(fā)生扭轉(zhuǎn)。
一年多房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入到十字路口
隨著房價(jià)的上漲，持續(xù)一年多的房地產(chǎn)調(diào)控也已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)十字路口。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常清認(rèn)為，未來的政策一方面需要保持目前房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，增強(qiáng)市場未來供應(yīng)的信心。另一方面，盤活存量房市場，增強(qiáng)二手房買賣活躍度，建立高效的流通機(jī)制。此外，進(jìn)一步加大保障房供應(yīng)力度，著力解決低收入人群的住房需求。
張大偉表示，目前整體市場的成交復(fù)蘇仍非普遍性，市場雖然松動(dòng)，但是限購、限貸依然指向投機(jī)、投資需求入市，這樣就難以支撐全面回暖。所以雖然量價(jià)可能同漲，但是價(jià)格上漲幅度有限。
不過張大偉也同時(shí)提醒，現(xiàn)在樓市的反彈已成共識，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內(nèi)。但是一旦形成過量反彈，調(diào)控政策的公信力將再次減弱。所以預(yù)調(diào)、微調(diào)的必要性非常大。“截至目前，在樓市調(diào)控的文件中對樓市調(diào)控的目的主要描述都為抑制過快上漲，限制投資、投機(jī)需求入市。下調(diào)房價(jià)并不是樓市調(diào)控的主要目的，從這個(gè)程度看，目前全國主要城市的房價(jià)相比去年同期的最高點(diǎn)均還有一定差距，調(diào)控的目標(biāo)基本達(dá)到。”
張大偉表示，加強(qiáng)對地方政府的監(jiān)管問責(zé)、嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管、進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售流程，甚至限制房價(jià)漲幅目標(biāo)等等都可能成為下一階段調(diào)控的儲(chǔ)備政策，而這些政策能否逐漸出臺并發(fā)揮作用，將成為影響未來市場走向的重要因素。
已從“局部上漲”漸成“普遍上漲”
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市已經(jīng)達(dá)到了50個(gè)，而在6月份，環(huán)比價(jià)格上漲的城市僅為25個(gè)，房價(jià)上漲的城市已經(jīng)從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態(tài)勢。
不僅如此，在漲幅程度上，綜合70個(gè)城市新建商品住宅的環(huán)比價(jià)格上漲情況，其平均價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了0.14％，在6月平均價(jià)格指數(shù)由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)到0.02％之后，再次上漲，且漲幅相對于上月大大提升。這一數(shù)據(jù)不僅是自2011年10月以后的第二個(gè)平均環(huán)比上漲的月份，同時(shí)也是自2011年5月后環(huán)比漲幅最高的月份，而同比指數(shù)則也出現(xiàn)了最近一年來的首次跌幅收窄。
新建商品住宅之外，二手房價(jià)同樣繼續(xù)保持著環(huán)比上漲的態(tài)勢，且環(huán)比價(jià)格指數(shù)也再次走高，平均環(huán)比價(jià)格指數(shù)達(dá)到0.11％，相比上月0.09％的漲幅再次擴(kuò)大。
另外，根據(jù)市場機(jī)構(gòu)研究人員的統(tǒng)計(jì)，7月份北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建住宅平均價(jià)格指數(shù)為100.15，環(huán)比上漲0.15％，與6月份持平。二手房平均價(jià)格指數(shù)為100.35，環(huán)比上漲0.35％，漲幅較6月份有所擴(kuò)大。從7月份北京、上海、廣州、深圳價(jià)格指數(shù)來看，新建住宅及二手房價(jià)格指數(shù)全面止跌。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常清認(rèn)為，一線城市市場變化一般要快于二、三、四線城市，趨勢也更加分明。從全國市場看，雖然一線城市調(diào)控政策更為嚴(yán)格，抑制作用較強(qiáng)，但由于需求旺盛，活躍度較高，未來價(jià)格反彈的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。
各種市場因素加大了市場走勢的不可控性
對于7月房價(jià)數(shù)據(jù)的大幅度變化，常清表示，除了剛性需求外，近期改善性需求釋放的程度逐漸加深，中高端成交占比加大會(huì)促使房價(jià)結(jié)構(gòu)性的上漲。此外，7月份大部分城市成交量仍然處于持續(xù)的高位，購房者入市心態(tài)比較積極，房企及業(yè)主對于短期內(nèi)的市場走勢信心十足，都導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，2012年3月份以來，樓市交易回暖跡象其實(shí)就已經(jīng)十分明顯，其間“地王”頻現(xiàn)、高溢價(jià)地塊增多等各種市場因素也加大了市場走勢的不可控性。
與此同時(shí)，部分開發(fā)商過度解讀房地產(chǎn)對“穩(wěn)增長”的作用，用所謂的“歷史經(jīng)驗(yàn)”炒高樓市，導(dǎo)致部分地區(qū)明顯出現(xiàn)了恐慌性入市現(xiàn)象。
再加上持續(xù)的降息及降準(zhǔn)，超過40個(gè)城市的“微調(diào)”樓市，購房者對房價(jià)的預(yù)期出現(xiàn)明顯變化。“種種因素促使在7月份房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的全面復(fù)蘇，量價(jià)全面上漲。”
事實(shí)上，對于7月房價(jià)的走勢各方早有心理準(zhǔn)備，也正是看到了房地產(chǎn)市場快速回暖的現(xiàn)狀，為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，在近兩個(gè)月內(nèi)，中央及各部委、地方政府不斷明確調(diào)控大方向不動(dòng)搖，辟謠各種市場傳言多達(dá)15次。
7月下旬，國務(wù)院組織的督察組分赴各地調(diào)研，一方面是通過實(shí)際調(diào)研行動(dòng)，穩(wěn)定調(diào)控預(yù)期；另一方面，也對樓市運(yùn)行狀況作個(gè)摸底，為后續(xù)儲(chǔ)備政策的出臺鋪路。隨著市場的不斷回暖，對于調(diào)控的預(yù)期也在不斷地增加，市場預(yù)期很可能會(huì)隨著實(shí)質(zhì)性政策的出臺而發(fā)生扭轉(zhuǎn)。
一年多房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入到十字路口
隨著房價(jià)的上漲，持續(xù)一年多的房地產(chǎn)調(diào)控也已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)十字路口。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常清認(rèn)為，未來的政策一方面需要保持目前房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，增強(qiáng)市場未來供應(yīng)的信心。另一方面，盤活存量房市場，增強(qiáng)二手房買賣活躍度，建立高效的流通機(jī)制。此外，進(jìn)一步加大保障房供應(yīng)力度，著力解決低收入人群的住房需求。
張大偉表示，目前整體市場的成交復(fù)蘇仍非普遍性，市場雖然松動(dòng)，但是限購、限貸依然指向投機(jī)、投資需求入市，這樣就難以支撐全面回暖。所以雖然量價(jià)可能同漲，但是價(jià)格上漲幅度有限。
不過張大偉也同時(shí)提醒，現(xiàn)在樓市的反彈已成共識，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內(nèi)。但是一旦形成過量反彈，調(diào)控政策的公信力將再次減弱。所以預(yù)調(diào)、微調(diào)的必要性非常大。“截至目前，在樓市調(diào)控的文件中對樓市調(diào)控的目的主要描述都為抑制過快上漲，限制投資、投機(jī)需求入市。下調(diào)房價(jià)并不是樓市調(diào)控的主要目的，從這個(gè)程度看，目前全國主要城市的房價(jià)相比去年同期的最高點(diǎn)均還有一定差距，調(diào)控的目標(biāo)基本達(dá)到。”
張大偉表示，加強(qiáng)對地方政府的監(jiān)管問責(zé)、嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管、進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售流程，甚至限制房價(jià)漲幅目標(biāo)等等都可能成為下一階段調(diào)控的儲(chǔ)備政策，而這些政策能否逐漸出臺并發(fā)揮作用，將成為影響未來市場走向的重要因素。
