從國(guó)際資本來看，人民幣貶值預(yù)期成為抑制房?jī)r(jià)的另一個(gè)因素。有學(xué)者指出，在全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩中美元成為避風(fēng)港，持續(xù)走高，今年以來，人民幣兌美元很明顯處于震蕩區(qū)間，沒有上升的內(nèi)生動(dòng)力。如果人民幣貶值預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，就會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)的資本開始外流，抽走房?jī)r(jià)上行動(dòng)力。
再次，政策是影響房地產(chǎn)供求關(guān)系一個(gè)重大因素，今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策只是定向?qū)捤?，保自住、壓投資，不會(huì)造成市場(chǎng)需求的無序釋放。
隨著物價(jià)的回落，目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最急迫的任務(wù)是穩(wěn)增長(zhǎng)。市民擔(dān)心歷史重演，在穩(wěn)增長(zhǎng)的煙霧彈中，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)全面放松，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，導(dǎo)致錯(cuò)失購(gòu)房時(shí)機(jī)。據(jù)筆者觀察，目前中央穩(wěn)增長(zhǎng)把力量更多放在市政工程、鐵路、節(jié)能環(huán)保、信息化、農(nóng)村和西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)領(lǐng)域。當(dāng)然，也依托房地產(chǎn)，所以出臺(tái)了信貸優(yōu)惠政策支持合理的自住購(gòu)房需求，但僅此而已。相比2009年，中央在穩(wěn)增長(zhǎng)方面多了一個(gè)抓手，那便是“十二五”期間3600萬套的保障房建設(shè)。若要拉動(dòng)投資，完全可以從保障房著手，而不必過分依賴商品房。
這輪調(diào)控的確與過往不太一樣，今年的微調(diào)只是矯正一刀切的做法，做到打擊更為精準(zhǔn)。最近兩年，中央抓到了抑制投資投機(jī)性需求這個(gè)要害，取得了一定的調(diào)控成效。限購(gòu)是觀察房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，若限購(gòu)嚴(yán)格，則調(diào)控嚴(yán)格，若限購(gòu)放松，則調(diào)控放松。去年第四季度以來，先后有佛山、蕪湖、上海等5個(gè)城市出臺(tái)放松限購(gòu)的救市政策，無一幸免均被叫停，而其它不涉及限購(gòu)的地方微調(diào)政策則被默許，這說明房地產(chǎn)調(diào)控還是在嚴(yán)格進(jìn)行中。
今年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、調(diào)控政策均不支持炒房客再度入市，主要靠自住客支撐市場(chǎng)，而東莞未來六七個(gè)月的新增供應(yīng)將出現(xiàn)井噴，供過于求，買方市場(chǎng)會(huì)延續(xù)，開發(fā)商資金緊張仍是常態(tài)，且難以融資來解渴，所以下半年房?jī)r(jià)下降仍是大概率事件。此外，畢竟有剛需在接盤，政策又定向?qū)捤?，房地產(chǎn)開發(fā)成本也擺在那里，所以價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，難以大降。
